北京城市更新在更新对象及方式上可分为居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性城市更新类，各类的更新方式及目标如下：
其中，产业类城市更新在城市更新体系中起着很重要的作用，一方面能够做到存量空间资源的提质增效，同时，科技园区、产业园区类的更新项目还起到了集聚高科技企业和研发机构，提供初创企业和创业者所需的办公空间、推动科学技术创新和产业升级的作用。产业类城市更新项目在政府参与程度、项目难度等方面有其自身特点。
产业类城市更新项目依据更新程度和更新方向的不同，可以有多种方式，下面我们针对常见的几种更新方式和其要解决的问题进行初步探讨。
一是不改变土地用途及建设指标，对原有建筑物的性能及空间进行升级改造，在北京的产业类城市更新项目中，这是最为普遍的一类，如798园区、北京首钢园区、梵石小镇、龙潭创意产业基地、朗园vintage、郎园Station等，均是在原有旧厂区、旧工业区的楼宇基础上，对建筑物的外观、自身配套设施、格局、装饰装修等进行了升级改造，使建筑物在功能、空间格局、装潢的风格等方面，更能满足产业运营的需求。
那么引入什么样的产业？如何引入是项目更新成功的关键，同时，产业规划需考虑原有建筑物的特点。如位于北京市朝阳区东坝乡郎园Station，原为北京纺织仓库，后定位滨水生态型文化消费小镇实施更新改造，打造集国际交往、文化体验、创意办公、生活休闲于一体的城市复合空间。
定位方面，项目临近亮马河和将府公园，提供了良好的生态资源；周边聚集了燕莎、丽都、798商圈等50万人群的高端国际社区，商业、艺术、生活氛围成熟，同时，临近第四使馆区，涉外资源丰厚，国际交往氛围浓郁，这些都是项目成功定位的基础。在产业引入上，项目以公共文化休闲中心、复合式剧场、城市书房、创新办公、综合文化IP场景体验、设计师聚落等业态为核心，辅以特色国际文化餐饮、文化消费等商业业态，形成业态丰富的文化ECO。先后引入了qq视频、中国国家地理、万达传媒、灵河文化等文娱影视机构，站酷、多夕建筑等设计美学机构，魔尔酒店/公寓、Relife家居等复合服务空间。该项目通过一系列分析周边的生态资源、产业基础、人群特征、建筑特色等定位于文化创意及休闲消费产业，成功实现了产业项目的城市更新。
第二类更新改造方式是仍保留原工业用地用途，提高地块原规划建设的容积率，最大限度提高项目空间利用效率的产业类项目。2021年住建部颁布了《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，通知中明确规定“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。
在北京市，不改变土地工业用地性质，大幅度提高项目原有容积率的项目只有一个，亦庄的天空之境产业广场。该项目原是冶金设备制造商达涅利的生产基地，2019年，项目由北京亦庄城市更新有限公司完成盘活回购，开展了以产业升级为核心的城市有机更新模式，经过论证研究，将项目容积率由原来的0.8提升至3.5，规划建筑面积也由1.45万㎡增加到9.8万㎡，最终项目以生物医药和高端医疗器械为主导产业，通过建设高品质的生产空间、研发中心及中试基地，创建完善的“生产、生活、生态”三生共进模式，扩大高端医疗器械产业上下游的协同效应和聚集效应，将项目打造为一个产业集群，有效探索了高品质产业空间载体与土地集约节约利用的创新模式，大幅度提高了土地的空间利用效率。
除上述两类产业类更新项目的主要方式及重点处理问题外，产业类城市更新项目的实施，还面临一些共性的重难点问题。
多主体利益平衡问题，对于产业类城市更新项目，可能涉及到原产权单位、区域居民或企业、更新实施主体、政府相关规划审批部门等多主体参与的情况，大家各自有不一样的立场和利益诉求，在项目规划设计及实施过程中，需要兼顾各方利益，综合考虑项目更新改造的经济利益、对片区产业升级的推动作用、以及规划部门的审批要求等。
投资平衡问题，项目从前期立项，到规划审批，尤其涉及调规的项目开发周期较长，但产业类城市更新项目在实施更新改造后以持有运营为主，这就从另一方面代表着投资资金是以年租金净收益的方式来进行回收，回收周期较长，需在更新前期对于项目的规划建设方案和运营方案进行细致研究和论证，确保项目可持续运营及投资的合理回收。
产业类城市更新项目的实施往往肩负着推动区域产业升级及产业高质量发展，提升所在片区城市面貌，提高项目空间利用效率及运营效率等多种作用，因此在实施过程中，应该要依据区域及项目的发展目标，研判项目在产权、用途、规划设计、产业定位、产业导入、运营规划等每个方面遇到的问题，在政策研究、产业研究、区域发展规划的基础上，寻找最优实施方案，确保产业类城市更新项目的成功落地，实现城市更新的可持续发展。
